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【オーナーズブック】LTVで不動産の担保価値を見極めよう!

『ソーシャルレンディングの案件って担保が有るって書いてあるけど本当に安全なの?』

といった疑問を解消できる重要な不動産指標『LTV』の意味や目安をご紹介。

大事なお金を投資する際に物件の倒産リスクをしっかり分析しましょう!

本記事の結論:LTVとは

  • 不動産の物件価格に占める負債の割合
  • Loan to Valueの略称。日本語では借入比率
  • LTV = 負債額 ÷ 物件価格
  • LTVが低い方が安全性が高い。目安は60%以下
【オーナーズブック(OwnersBook)】ソーシャルレンディングで1万円から不動産投資!不動産特化のソーシャルレンディング『オーナーズブック』とは?特徴やデメリットをまとめて解説します!...

【オーナーズブック】不動産の「担保付」は本当に安全?

出典:オーナーズブック 不動産投資案件一覧出典:オーナーズブック 不動産投資案件一覧
出典:オーナーズブック 練馬区マンション素地第1号ファンド第1回出典:オーナーズブック 練馬区マンション素地第1号ファンド第1回

オーナーズブック(OwnersBook)公式サイトに掲載中の案件詳細を見ると、どの物件も担保は『有り』の記載が並びます。

確かに担保があるのは投資先の安心材料の1つ。しかし、『担保の有無』以上に『その担保に本当に価値があるのか』を確認しておくことも重要です。極端な話、ほぼ価値のない担保でも『担保有り』と表記できてしまいますから。

そこで登場する指標がLTV。不動産の担保価値を評価する指標です。

担保価値の精査は出資金がしっかり返済されるかを見極める重要な判断材料。ぜひ本記事でLTVの意味や目安となる数字を覚えていって下さいませ!

なおころ
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投資先の安全性分析はリターンを生み出すための必須条件です。

https://availability89.com/ownersbook/word-of-mouth/

【オーナーズブック】不動産で使われるLTVとは?

不動産で使われるLTVとは?

  • 不動産の物件価格に占める負債の割合
  • Loan to Valueの略称。日本語では借入比率

LTVと聞くとマーケティングで頻出のLife Time Value(顧客生涯価値)が浮かんできますが、不動産では全くの別物。

LTVはLoan to Valueの略称であり、借入比率などと訳されます。

なおころ
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次章では具体的な計算方法をご紹介!

【オーナーズブック】LTVの計算方法

LTVの計算方法

  • LTV = 負債額 ÷ 物件価格

LTVの計算はとってもかんたん。

投資を考えている物件の負債額と物件価格を調べて割り算するだけです。極端な例を挙げると、すべて借金でまかなわれている物件はLTVが100%。すべて自己資金で成り立っている物件のLTVは0%です。

例えば、自分が1000万円の不動産を購入する場合も考えてみましょう。

自己資金300万円、借入金(借金)700万円で購入すると、LTVは70%(700÷1000)ですね。よって、LTVは値が低いほど安全性が高く、同時に倒産リスクが低いことを意味します!

なおころ
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では、投資先のLTVを確認するときはどれくらいを目安にすればいいのでしょうか?

【オーナーズブック】LTVの目安

出典:J-REIT公式サイト LTVの分布出典:J-REIT公式サイト LTVの分布

LTVの目安

  • LTVが低い方が安全性が高い。目安は60%以下

ソーシャルレンディングよりも少し利回りの低い投資信託J-REITのLTV分布図を拝借してきました。2018年10月時点のLTV平均値は44%

4〜14%といった比較的高い利回りを提示してくれるオーナーズブック(OwnersBook)とは言え、財務の安全性はないがしろにできません。LTVの目安としては、J-REITの平均値よりも少し高めの50〜60%以下かどうかが判断基準のひとつとして機能するのではないでしょうか。

オーナーズブックの
公式サイトはこちら

なおころ
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次章では実際にオーナーズブック(OwnersBook)案件のLTVをチェックしてみましょう!

【オーナーズブック】物件のLTVをチェック

出典:オーナーズブック(OwnersBook)公式サイト 品川区新築マンション財務構造出典:オーナーズブック(OwnersBook)公式サイト 品川区新築マンション財務構造
出典:オーナーズブック(OwnersBook)公式サイト 東京23区商業ビル底地財務構造出典:オーナーズブック(OwnersBook)公式サイト 東京23区商業ビル底地財務構造

オーナーズブック(OwnersBook)公式サイトより品川区と東京23区の物件情報を拝借。LTVの計算は簡単です。

LTV = 負債額 ÷ 物件価格 でしたね。

シニアローンとメザニンローンの合計値が負債額。そしてOwnersBook評価額が物件価格にあたります。

それぞれのLTVを計算してみると、品川の物件は74%、そして東京23区の物件は56%。利回りなども検討材料となりますが、安全性だけで考えるなら東京23区の物件の方がよりリスクが低いと言えるでしょう!

オーナーズブックの
案件情報をチェック

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【オーナーズブック】LTVまとめ

本記事の結論:LTVとは

  • 不動産の物件価格に占める負債の割合
  • Loan to Valueの略称。日本語では借入比率
  • LTV = 負債額 ÷ 物件価格
  • LTVが低い方が安全性が高い。目安は60%以下

担保の有無だけではなく、担保の価値を分析してからお金を投資しましょう!

 

 

それではまた、株式市場でお会いしましょう。
すべての投資家達へ。なおころより。

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