不動産クラウドファンディング投資とは？仕組みや評判・おすすめ事業者をわかりやすく解説

そんな未来の投資家達へ。

本記事では不動産クラウドファンディングの仕組みや特徴を徹底解説！

おすすめの事業者も合わせて紹介します。これさえ読んでおけば「不動産クラウドファンディングで投資する前に知っておきたかった」なんてこともなくなるでしょう。

なおころ

どうぞ最後まで読んでください！まずは特徴と代表的なサービスをご紹介⬇︎

代表的なサービス⬇︎

なおころ

目次をタップすると該当部分までジャンプするよ。気になる部分から読んでもOK！

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不動産クラウドファンディングとは？仕組みをわかりやすく解説

【図解】不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングとはマンションなどの物件に対して1万円など少額から投資できるインターネットサービスです。

具体的な仕組み(投資の流れ)は画像の通り。

まずはサービス運営会社が「〇%の利回りを予定しているので出資してください」とインターネットを通じて多くの投資家から出資を募ります。

実際に集めた資金を元手にマンションや空き家といった不動産を購入し、運用期間中の家賃収入や物件の売却で得た利益を出資者達で山分けするイメージです。

なおころ

個人ではなかなか投資できない大型不動産に1万円から気軽に投資できるのが魅力だね！

不動産クラウドファンディングは投資家側の手間(管理コスト)が小さいことも大きな特徴です。

具体的に言えば、投資家は出資した後にすることが特にありません。物件の取得や運用、空室を埋めるための宣伝広告や賃料の収集まですべて事業者(運営会社)にお任せできます。

ポロン

出資した後は配当金を受け取るまで待つだけだね！

市場規模は年間で50億円ほど(急増中)

矢野経済研究所の調査(2017年度実施)によれば、法整備を追い風に年間で50億円ものお金がクラウドファンディングに集まっているとのこと。

2018年にスタートした不動産クラウドファンディング最大手のCREAL(クリアル)や2019年に第1号ファンドの募集を開始したSYLA(シーラ)など、新規でサービスを開始する事業者も多く、今後の市場拡大は間違いありません。

なおころ

投資を検討中の方は、この記事で不動産クラウドファンディングについてしっかり理解しておこう！将来的にあなたの有望な投資先になるかも？

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不動産クラウドファンディングと他サービスの違い

不動産クラウドファンディングと頻繁に比較される「REIT」と「ソーシャルレンディング」についてそれぞれ比較してみましょう。

不動産クラウドファンディングとREITの違い

不動産投資クラウドファンディングでは単一の物件に対してファンドが組成される一方、REITは複数の不動産をひとまとめにしたパッケージへ投資するイメージです。

したがって、一度に複数の物件に分散投資できる点ではREITの方がリスクが小さいと言えるでしょう。

また上場しているREITに関しては株式と同じようにリアルタイムで売買でき、換金性が高いのも大きなメリットです。

一方でREITは値上がり値下がりのボラティリティが高く、時には自分が買った値段よりも安くなる(損失を出してしまう)可能性も十分にあります。

対して不動産クラウドファンディングではお金を集める時点で「◯%のリターンを想定している」と銘打ってあるため、利回りの目安がはっきしているのが嬉しいところ。

より堅実に、確実性の高いリターンを得たいと考える方にとっては不動産クラウドファンディングに軍配があがるでしょう！

なおころ

売買タイミングの見極めなどREITは手間がかかるよ。

ポロン

投資初心者には不動産クラウドファンディングの方がおすすめ！

⬇︎不動産クラウドファンディングのおすすめ事業者をチェック

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違い

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの一番の違いは投資先に関する情報の開示量です。

不動産クラウドファンディングが投資先物件の外見や住所、内装に関する情報まで公開しているのに対して、ソーシャルレンディングは事業者によっては「どこに投資しているのか」さえぼやかしている場合が少なくありません。

その分ソーシャルレンディングでは年間で10%以上の利回りを提示するなど、よりハイリターンを約束する運営会社が多数存在します。

ただ、ソーシャルレンディングはmaneoファミリーを中心に事業者の倒産や投資金返済の遅延・デフォルトなど投資家が損をするトラブルが多発。

投資する際は「自分の大切なお金を預けても大丈夫か？」といった目線で事業者の見極めが必須となるでしょう！

ポロン

不動産クラウドファンディングについてはデフォルトなど大きなトラブルは聞いたことがないね。

なおころ

法律面でも不動産クラウドファンディングの方が厳しいから変な業者が弾かれているのかも！

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不動産クラウドファンディングはどれぐらい儲かる？想定利回りは4%

※2019年12月時点 著者が各事業者の掲載ファンドを集計して掲載

不動産クラウドファンディングを運営する代表的な業者の平均利回りは上記の通りです。

年間で4%あたりを想定する事業者が多いため、100万円ほど投資できれば年間で4万円くらい増えるといったイメージで間違いありません。

対して、ゆうちょ・三菱UFJ・みずほなど大手銀行にお金を預けた時の年間利回りはわずか0.001%。比較すると不動産クラウドファンディングは約4,000倍のリターンです！

なおころ

銀行にお金を預けるだけで投資や資産運用に挑戦しない人は相対的に貧しくなっていくね…

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不動産クラウドファンディングはいくらから？予算は1万円が目安

想定利回りと同様に、代表的な不動産クラウドファンディング事業者の最小投資額を調査してみました。結果としてはJointαを除いて最小投資額は1万円です。

仮に個人で不動産投資に挑戦する場合は最低でも数百万円レベルの出費が必要でしょう。不動産クラウドファンディングならお手軽に投資をスタートすることができますね。

なおころ

なおころも最初は不安だったので1万円から投資したよ。詳しくは運用実績記事をどうぞ！

なおころの運用実績まとめ！約300万円を運用した結果は？本記事で紹介するのは以下の2点。 1つは気になる運用実績。当サイト管理人のなおころが「どんな商品に投資していて、どれぐらい損益が出...

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不動産クラウドファンディング特有のリスク

不動産クラウドファンディングで投資前に理解しておきたいリスクは上記の通りです。

まずはサービス運営会社が倒産してしまうリスク。これが発生してしまうと投資したお金や専用口座に預けていたお金が戻ってこない可能性が出てきます。

ただ、不動産クラウドファンディングの代表格であるCREAL(クリアル)については2019年7月に投資家の資金を信託銀行へ分別管理する仕組みに移行しました(業界初！)。

つまり、CREALについては仮に運営会社が破綻しても投資家資金が別口座に管理されているため安心感が頭ひとつ抜けていますね(倒産時も差し押さえの対象にならず投資家資金が戻ってくる可能性が高い)。

なおころ

まずは堅実に資産を運用したい方は最大手のクリアルからスタートするのがおすすめです！

CREAL(クリアル)完全ガイド！デメリットや評判をわかりやすく解説不動産クラウドファンディングの代表格【CREAL(クリアル)】の特徴や評判を分かりやすく解説する完全ガイドです！投資する前に知っておきたいポイントをまとめてお届け！...

その他は国内の不動産に投資するとなると避けることの難しいリスクです。

経済状況の悪化による不動産市況の停滞。地震や台風などの災害による不動産価格の毀損。そして空室の増加による賃料収入の減少。

いずれも投資家側が対策できることは少ないため、不動産クラウドファンディングの各事業者に期待するしかありません。

なおころ

とは言え、なおころは一度も投資金が少なくなって戻ってきたことは一度もないよ。各事業者が最善の努力をしてくれていることが分かるね！

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ポロン

不動産クラウドファンディングの利回りや予算の目安、リスクについて分かってきた！

なおころ

お疲れさま！次章からは不動産クラウドファンディング投資のメリット・デメリットを紹介するよ！

不動産クラウドファンディング投資のメリット

メリット1. ある程度利回りが度計算できる

出典：CREAL(クリアル)の公式サイト

不動産クラウドファンディング投資の大きなメリットは【想定利回りが計算できること】です。

例えば最大手のCREAL(クリアル)を例にとると、想定利回りが年間4%のファンドがほとんど。

仮にあなたが「100万円投資した場合は1年後に4万円くらい増えるな」といった計算をすることができます。

ポロン

株式やFXなど昔からの投資商品にはない特徴だね！

なおころ

長期的に資産形成をしたい人には特にぴったり！

メリット2. 優先劣後方式の採用でリスクが限定的

出典：FANTAS(ファンタス)の公式サイト

不動産クラウドファンディングを運営する各事業者は優先劣後方式を採用しています(出資する投資家が優先出資者、各事業者が劣後出資者とみなされる)。

優先劣後方式とは、各ファンドに対して投資家だけでなく事業者も出資することで投資家のリスクを低くする仕組み。

例えば1,000万円のファンドに対して投資家から800万円を募集し、事業者が200万円を出資するイメージです(上記の例の場合は劣後出資割合20%)。

この場合、不動産の運用が上手くいかず損失が出た場合も20%までは劣後出資者が負担してくれます(投資家の資金はノーダメージ)。つまり、不動産投資でよほど大きな損失が出ない限りは投資家の出資金が守られていると言えるでしょう。

ただ、劣後出資割合は事業者によって異なるため注意が必要です(10〜30%ほどでバラつきあり)。

もちろん劣後出資割合が高い方が投資家資金の安全性が高まるため、事業者を選ぶ際にひとつのポイントになりますよ。要チェックです！

メリット3. 管理コストが少ない(手間がかからない)

【図解】不動産クラウドファンディングの仕組み

また、不動産クラウドファンディングは投資家側の手間が極端に少ないことも大きなメリット！

投資の仕組みを見れば分かるように、面倒くさいこと(不動産の管理や家賃の徴収、物件の売却など)はすべて運営会社がやってくれるので安心です。

ポロン

なにかと毎日忙しいサラリーマンや主婦にもぴったり！

なおころ

投資家がすることは出資と配当金の受取だけ。運用中はほったらかしでOKだね！

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不動産クラウドファンディングのデメリット

デメリット1. 元本割れするリスク

不動産クラウドファンディングで相応のメリットを期待することは元本割れする(投資したお金が少なくなって戻ってくる)リスクを背負うことを意味します。

上述した優先劣後方式の採用などで元本割れリスクは限定的ではあるものの決してゼロではありません。

なおころ

「どうしても元本は確保しておきたい」なら銀行預金だけにしておこう！お金はほとんど増えないけど…

デメリット2. いつでも投資できるわけではない

出典：CREAL(クリアル)の公式サイト

不動産クラウドファンディングならではのデメリットは「いつでも投資できるわけではないこと」です。

投資家達が出資できるのは「各事業者がファンドを応募して満額に到達するまでの間」だけ。

逆に言えば、ファンドが募集されていない期間や、募集はされたが自分が応募する前に投資できる枠が埋まってしまった場合は出資不可能です。

安定的なリターンが望める不動産クラウドファンディングのファンドは応募が殺到することも珍しくありません(2,000万円の募集が開始1分で完了するなど)。

毎回ファンド情報を自分で仕入れるのが面倒くさい方はなおころのTwitterを要チェック！

有望ファンドの公開時やなおころが投資しようと考えているファンド情報を発信しています。

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デメリット3. 運用期間中は資金が拘束される

出典：SYLA FUNDING(シーラファンディング)公式サイト

不動産クラウドファンディングでは投資中の資金の引き出しが基本的にはできません(上記のシーラファンディングのファンドに出資した場合、3ヶ月間は出金不可能)。

各事業者が投資家から集めたお金で物件を運用しているため、引き出せないのは当然ですね。投資する時は生活資金を投入するのではなく、あくまで余剰資金(直近で使う理由もなく銀行に眠っているお金)にとどめましょう！

なおころ

ファンド募集前に想定運用期間は公開されるよ。その数字を目安に投資額を調整しよう。

SYLA FUNDING(シーラファンディング)完全ガイド！デメリットや評判をわかりやすく解説不動産CFの一種【SYLA FUNDING(シーラファンディング)】について特徴や評判を分かりやすく解説します！損をしにくい設計がとっても魅力的。もちろん管理人も無料登録を完了しました。...

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不動産クラウドファンディングの評判・口コミ

Twitterでの良い口コミ

最近はSLや不動産クラウドファンディングを分散投資の一つに取り入れる方が増えてきていると感じます。

“個別株や、ネット経由で融資を仲介するソーシャルレンディング、暗号資産（仮想通貨）も少し保有しています”

なまずんさん、20代に投資を身近に：日本経済新聞 https://t.co/RCFTOgL44i

— ソーシャルアンテナ@ソーシャルレンディング屋さん (@sociallending7) July 16, 2019

わたしが1番最初に投資を始めたのは、不動産クラウドファンディング。
2ヶ月前くらいに3万円だけ入れてみました。

配当金すっごく少ないけど、
銀行口座に3万円入れておくのと比べるとすっごく得してる気分になります🥳 pic.twitter.com/p2bNbbiGdL

— りこ (@riko_s0) December 18, 2019

不動産クラウドファンディング面白そうだが、上場してるならそこの株持っとく、というのもありか。

— halhide@気がつけば古株 (@halhide) November 6, 2018

なおころ

不動産クラウドファンディングをポートフォリオに入れる投資家が増えそうだね！

Twitterでの悪い口コミ

しっかり業者を選別し、案件もリスク判断し、小額から投資をすればいい投資だと思います。
私も、それを念頭に入れて、投資を続けています。
今は、不動産クラウドファンディングも出てきましたしね。
ゆっくりじっくりやっていきます。
まあ、いい業者に集中して、クリック合戦になってますけど…💦

— マーシー@副業邁進中！！ (@86YJ39aGm4QeW0t) December 12, 2019

ポロン

やっぱり慣れるまではクリック合戦が厳しいみたいだね…！

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不動産クラウドファンディングの始め方・やり方

不動産クラウドファンディング投資の始め方はとにかく簡単。

まず、あなたが決めた事業者で専用の口座を開設(所要時間は5分ほど)。その事業者がファンドを募集するのを待ちます。

ファンドが募集されれば後は投資するだけ。クリック競争に負けないよう、募集開始直後に申し込むのが一番勝率が高いです。

うまく投資できた後はあなたがすることはありません。運用期間が終了して元本と配当金をゲット！次のファンド募集を待ちましょう！

ポロン

でも、どの事業者の口座を解説するといいんだろ？

なおころ

次の章で事業者選びの方法をわかりやすく解説するよ！

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不動産クラウドファンディング事業者を選ぶポイント

不動産クラウドファンディング事業を選ぶ際に初心者が注意して確認すべきは上記の4ポイント。簡単に言えば利回り・リスク・投資しやすさ、そして運営会社の安全性です。

利回りについては異論がないでしょう。高い利回りのファンドを出している事業者で口座を開設するとお金を効率的に増やすチャンスも多いですよね。

次に投資リスクを低減する劣後出資の割合(語句の意味はメリットの章で詳しく解説済)。この割合が高いほど投資家側のリスクが低くなるので要チェックです。

そして投資しやすさ。1,000万円のファンドと1億円のファンドではクリック競争の苛烈さが全く異なります。より大型のファンドを展開する事業者の方が投資チャンスは多くなりますよ。

最後に事業者の信頼性。上場しているか？いままでのファンド運営実績は？など、大切なお金を預ける相手としてふさわしいかも確認しておきましょう！

ポロン

でも調べるのめんどくさい…

なおころ

ちゃんとまとめてあるよ！次章でおすすめの事業者をランキング形式でご紹介！

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不動産クラウドファンディングサービスおすすめ事業者ランキング

CREAL(クリアル)

ランキング1位は不動産クラウドファンディング最大手のCREAL(クリアル)。
保育所やホテルなど大型ファンドが多数用意され初心者でも投資しやすいのが魅力です。
また、最大手かつ投資家の資産を守る分別管理を採用しており安心してお金を預けられるのポイント。初心者はここから始めるのがおすすめ！

完全ガイド公式サイト

FANTAS funding(ファンタスファンディング)

空き家物件の再生案件が主力のFANTAS(ファンタス)。
時には年間8%など高利回りのファンドが展開される有望サービスです(応募が殺到してクリック競争への参戦はほぼ避けられないのが痛いところ)。大きなリターンを狙いたいならFANTASがおすすめです！

完全ガイド公式サイト

SYLA FUNDING(シーラファンディング)

SYLA FUNDING(シーラファンディング)が第3位にランクイン。
上位陣と比べるとファンド運用実績が少なく、事業者の信頼性では一歩劣ります。一方で劣後出資の割合が抜群に高く、投資家が損をしにくい設計が魅力的。要チェックの事業者です。

完全ガイド公式サイト

なおころ

どの事業者もクリック競争になる可能性があるから複数のサービスを併用するのがおすすめ！

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不動産クラウドファンディングのサービスを徹底比較

なおころ

重要な数字を横断比較してみよう！

サービス名	年間利回り	運用期間	劣後出資割合	最小投資額	信託銀行での 資産分別管理	サービス スタート	公式サイト
CREAL	4.1%	11ヶ月	12%	1万円	◎	2018年12月	公式
FANTAS	6.4%	6ヶ月	20%	1万円	–	2018年11月	公式
SYLA	4.5%	3ヶ月	30%	1万円	–	2019年12月	公式
Jointα	3.8%	10ヶ月	30%	10万円	–	2019年5月	公式

※2019年12月 著者集計の元作成

利回り最優先ならFANTAS(ファンタス)、劣後出資割合の高さを優先するならSYLA(シーラ)、事業者の安全性を重視するならCREAL(クリアル)に軍配が上がります！

とは言え、どのサービスも人気ファンドはクリック合戦を避けられないこともしばしば。複数のサービスをうまく併用することで投資チャンスを増やしましょう！

なおころ

なおころはCREAL、FANTAS、SYLAで投資しているよ！

ポロン

Jointαは10万円からしか投資できないからちょっとハードルが高いね…！

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不動産クラウドファンディングに関する税金と確定申告

不動産クラウドファンディングの分配金は原則的に源泉徴収され、元々の利益から20.42%(所得税＋復興特別所得税)が差し引かれた額が口座に振り込まれます。

また給与所得など以外に20万円以上の雑所得がある場合は確定申告が必要。各事業者が申告に利用する年間取引報告書を発行してくれます。

さらに詳しく知りたい方は税理士ドットコムのクラウドファンディングで集めたお金にも税金がかかる？課税ルールと会計処理の方法を解説をチェック！

なおころ

取引報告書はマイページで確認できたり、郵送されてきたりするパターンが多いよ！

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不動産クラウドファンディング関連の法律

そもそも不動産クラウドファンディングとは不動産特定共同事業法の電子取引認可を受けた事業者のみが展開できるビジネスです。

第三条　不動産特定共同事業を営もうとする者は、主務大臣（一の都道府県の区域内にのみ事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置して不動産特定共同事業を行おうとする者（第三号事業又は第四号事業を行おうとする者を除く。）にあっては、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事）の許可を受けなければならない。 出典：不動産特定共同事業法 e-Gav 電子政府の総合窓口

上記の法律に即したビジネス(不動産クラウドファンディングなど)を行うには都道府県知事などの許可を受ける必要があり、参入障壁の高さと最低限の安全性が確保されていることも分かりますね。

なおころ

投資先物件の透明性が高いのも納得！

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不動産クラウドファンディング投資が向いている人

「利回りがある程度想定できる」「手間がかからない」といった踏まえると、不動産クラウドファンディング投資が向いているのは上記のような人です。

株やFXのように売買タイミングを選ぶ必要がなければ、物件を管理する必要もありません。「忙しいけど自分の日常に投資を組み込んでみたい」と考える人にぴったりです。

加えて「年間でおよそ4%」など想定利回りが示されているのも安心感がありますね。資金が10倍になった！など大儲けすることは難しいですが、長期で堅実に資産を増やしたい方と相性のいい商品です！

ポロン

ゆっくりだけど着実に資産を増やしたい人におすすめだよ！

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不動産クラウドファンディング投資に向いていない人

利回りがほとんど確定している不動産クラウドファンディングは、短期間で資金を数倍に増やしたいといった人には向いていません。

また、ファンドに投資した後は基本的にほったらかしで投資家側がすることはありません。よって「投資のためならいくらでも時間をかけられるぜ」と言った人とも相性が悪いでしょう。

投資に十分な時間を避ける人はトップページで紹介している投資分析の知識(企業分析やチャート分析)を用いた株やFXの取引の方がおすすめです。

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ポロン

自分の投資家レベルや準備できる時間量を見極めて投資商品を選ぼう！不動産クラウドファンディングは時間のない初心者と相性がいいよ！

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不動産クラウドファンディングをわかりやすく解説 | まとめ

不動産クラウドファンディングをわかりやすく解説

本記事では不動産クラウドファンディングの仕組みやおすすめ事業者について分かりやすく解説しました。

「将来のことを考えて今から投資を始めたい！」「なにかと忙しいから手間のかからない商品からチャレンジしてみたい」そんな初心者にぴったりの投資ジャンルです。

ほとんどお金の増えない銀行口座に資金を眠らたままでは相対的に貧しくなるばかりです。資産運用の第一歩を踏み出しましょう！

なおころ

最後に代表的なサービスを再掲するよ！お試しあれ！

代表的なサービス⬇︎

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